二：元旦将执行新利率，提前还贷并不一定都划算

　　【政策】

    新利率元旦过后执行

    楼市在持续的宏观调控之下，明年元旦一过，已经买房的市民就要为今年的加息买单了。

    这里所说的房贷，是指在央行今年7月6日宣布年内第三次加息前，已经与银行签订了个人房贷合同，并且在个人房贷合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。

　　绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

    【变化】

    利率最多涨0.65个百分点

    对于市民还房贷来说，元旦过后执行新利率，将是央行今年三次加息以后的累计利率。银行人士称，央行分别在今年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息，现在五年期以上贷款的基准利率已经从今年初的6.40%涨到了7.05%。

    也就是说，从下个月起的房贷基准利率，将比现在最多要上涨0.65个百分点，涨幅会在10%左右。在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会不一样。

    【算账】

    若算不清，第一个月干脆多存点

    由于每个人的贷款期限、金额、利率存在区别，元旦后月供增加的额度也各不相同。以贷款金额40万元、贷款期限20年、等额本息还款为例：

    贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为2526.28元；下个月起利率为4.935%，月供为2625.48元。月供增加99.2元。

    贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，现在的利率为6.60%，月供为3005.89元；下个月起利率为7.05%，月供为3113.21元。月供增加107.32元。

    贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，现在的利率为7.48%，月供为3217.48元；下个月起利率为7.755%，月供为3285.03元。月供增加67.55元。

    理财师还提醒市民，如果算不清下个月到底要还多少房贷，不妨找专业人士事先算一算，或者干脆在第一个月多存一点钱，第二个月就不会再出错了。为了几十块钱的疏忽，上了信用黑名单的话，是非常得不偿失的事情。

    支招

    四种情况提前还贷不划算

    提前向银行还房贷，并非每个市民都适合，以下四种情况提前还房贷就不划算。

    正享受利率优惠的市民

    对于正享受7折、8折或85折利率优惠的房贷，即使央行今年三次加息以后达7.05%，这些房贷下个月执行的利率也不算高。因为在银根收紧的当下，实在很难再享受到贷款利率优惠了。所以，即便手头宽裕，也可慢慢还贷。

    想做投资理财的市民

    对于经常在进行投资理财的市民，如果手头又有不错的投资渠道，在银行资金仍然比较紧张的背景下，把这笔钱拿去投资理财，获得的收益率也可能会高于贷款利率。

    不久还会找银行贷款的市民

    如果你预计不久还会找银行贷款，此时把钱拿去提前还个人房贷以后，一旦银行在未来一段时间资金仍然吃紧，你再找银行申办贷款的利率，有可能会在基准利率上上浮10%到30%，甚至可能会上浮更高的比例。

    等额本息还款到中期的市民

    如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

    新观点

    房贷理财“现金为王”

    银行理财专家指出，目前的房贷理财要“以不变应万变”，贷款人需紧盯政策“风向标”来制定理财规划，最大程度利用好贷款资源。

    银行相关人员分析，从目前提前还贷的申请来看，很明显的原因是股市不好，找不到投资渠道，只好提前还贷。春节后提前还贷就增多了。另外，加息预期也让很多投资者选择了提前还贷。

    现在股市不好，恰是投资机会，因为好的机会一定是在低点。除了股市外，固定收益的理财产品也很多，黄金现在可以做空，也可以投资，投资机会还是很多。对于很多选择提前还贷的客户，理财师们普遍建议不要提前还贷。

    房贷应该被视为一种贷款资源，现在很多人想获得却难以实现目的。提前还贷就把钱用死了，虽然现在股市、楼市不好，但是一旦好起来，等到机会来了，你手里却没有钱，这才是最苦恼的事情。

    “在货币政策没有变化的情况下，贷款总规模仍处于紧缩状态，大家就可以不必着急提前还贷。”某银行理财师表示。相关政策可以说是大家的房贷理财“风向标”，一旦货币政策出现宽松的信号，大家可以结合自己的理财计划和资金情况，考虑提前还贷。

    提醒

    提前还贷注意三个问题

    提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。